在房地产市场的风云变幻中，2025 年下半年是否是抄底买房的好时机，成为众多购房者关注的焦点。近年来，我国房地产市场历经深度调整，诸多问题逐渐暴露，市场供需结构失衡，部分城市住房供应过剩，而另一些城市则面临供应不足的困境；部分房地产企业资金链紧张，财务风险加剧；消费者购房信心受挫，观望情绪浓厚。在此复杂背景下，分析 2025 年下半年的楼市情况，需要综合多方面因素考量。
政策导向释放积极信号
2025 年《政府工作报告》着重强调 “稳住楼市”，将其纳入总体要求，并提出 “更大力度促进楼市健康发展”，这种详尽的表述，凸显了稳楼市工作在当下经济布局中的关键地位。从政策导向来看，“稳住楼市股市” 的明确提出，意味着在 2025 年重点领域风险防范中，房地产风险防范被置于突出位置。房地产行业作为中国经济的重要支柱产业之一，其风险对地方财政稳定、居民生活质量以及全社会消费和经济增长稳定性有着广泛影响，促使政府坚定了稳定房地产市场的决心。
在货币政策上，央行积极作为，释放出大量流动性。央行行长潘功胜宣布降准 0.5 个百分点，这一举措为市场注入约 1 万亿元的长期流动性。降准后，商业银行可用于放贷的资金增多，一方面为房地产企业拓宽了融资渠道，缓解了部分企业资金紧张的局面，助力项目开发建设；另一方面，购房者的贷款审批流程可能更加顺畅，贷款额度与利率也有望得到优化。与此同时，政策利率降低 0.1 个百分点，个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点 ，5 月 20 日，贷款市场报价利率（LPR）也迎来调整，1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR 分别下调 10 个基点，降至 3.0% 和 3.5%，切实减轻了购房者的还款压力，刺激了更多有购房意愿的人群积极入市。
住建部也明确表示将进一步优化房地产调控政策，全力支持刚性和改善性住房需求。各地积极响应，结合自身实际情况制定并落实房地产支持政策。一些城市为吸引人才，推出购房补贴、落户优惠等政策，鼓励人才购房定居；部分城市则对老旧小区改造、城市更新项目给予政策倾斜和资金支持，改善城市居住环境，提升房地产市场的吸引力。例如，杭州、成都等城市通过 “城中村改造货币化” 释放住房需求，带动房价环比上涨。
国常会召开会议聚焦稳就业稳经济推动高质量发展，着重指出要持续推动房地产市场平稳健康发展，并强调相关举措要直达企业和群众，提高落地效率，确保实施效果。6 月 13 日，国务院常务会议更是明确要求 “更大力度推动房地产市场止跌回稳”，提出要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，从稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险四个关键维度，全面发力推动房地产市场回归稳定轨道。这些政策导向无疑为 2025 年下半年的楼市注入了一剂强心针，为抄底买房提供了政策层面的支撑。
市场现状：分化中蕴含机会
从市场整体数据来看，国家统计局数据显示，截至 2024 年 11 月末，全国商品房待售面积为 73286 万平方米，同比增长 12.1%，其中，住宅待售面积增长 18.4%，待售面积增长反映出市场供应相对充足，但销售速度未跟上供应速度。然而，市场并非铁板一块，而是呈现出明显的分化态势。
一线城市如北京、上海、深圳，新房价格同比上涨 2.5%，二手房市场止跌企稳，核心区现房去化周期缩短至 8 个月，优质学区房溢价率回升至 15%。这些城市经济实力雄厚、产业资源丰富、人口持续流入，在政策支持下，市场需求得到有效释放，房价逐渐企稳回升。部分热点二线城市如杭州、成都、武汉等，二手房成交量纷纷创历史新高。以杭州为例，通过 “城中村改造货币化” 等政策，有效激活了住房需求，带动房价环比上涨。这些城市积极落实中央政策，结合自身特点推出一系列刺激措施，市场活跃度明显提升。
而三四线城市由于经济发展相对滞后、人口外流等因素，库存去化压力仍然较大，房价仍面临一定下行压力。但随着政策的持续推进和区域协调发展战略的实施，这些城市也在积极探索适合自身的发展路径，通过产业升级、人才引进等方式，逐步提升房地产市场的支撑力。
对于购房者而言，在 2025 年下半年，如果所在城市是一线城市或热点二线城市，且有合适的房源符合自身需求，抄底买房或许存在一定机会。因为这些城市的房地产市场需求较为坚挺，政策刺激下市场复苏的可能性较大，房价有望在未来实现一定程度的增长。但如果是在库存压力大的三四线城市，抄底则需谨慎，要充分考虑当地的经济发展前景、人口流动趋势等因素，避免陷入房产贬值的困境。
成本变化影响购房决策
在需求端，政策持续松绑，为购房者减轻负担、降低门槛。首套房贷利率下限取消，多地首付比例大幅下降，部分城市如西安将商贷首付比例统一降至 15%，不再区分首套、二套房。以一套价值 200 万的房产为例，首付从以往的 60 万降至 30 万，购房门槛显著降低。市场普遍预期贷款市场报价利率（LPR）将进一步下调，若下调 15 - 20 个基点，以 100 万贷款、30 年期等额本息计算，月供又可减少一定金额，30 年累计节省的利息颇为可观。
此外，包括契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低等 “四个减免” 政策，以及超 50 个城市推出的购房补贴（如现金直补、契税返还、人才购房券等），进一步降低了购房者的交易成本。这些政策的实施，极大地提升了居民的购房意愿，使得更多潜在购房者得以进入市场，有效释放了刚性和改善性住房需求潜力。
对于计划在 2025 年下半年抄底买房的人来说，成本的降低无疑增加了购房的吸引力。但同时也要注意，利率等成本因素可能会随着市场变化而波动。如果在购房后利率上升，还款压力将会增大。因此，购房者需要对自身的经济状况和未来收入稳定性有清晰的评估，确保能够承受可能的成本变化。
未来趋势：机遇与风险并存
展望 2025 年下半年及未来一段时间，在中央一系列救市政策的持续推进和落地过程中，房地产市场有望逐步实现止跌回稳，并朝着健康、可持续发展的轨道迈进。政策实施的 7 - 9 月是关键时期，广州、南京等城市专项债落地较快，购房补贴、置换补贴等政策将直接降低购房者成本，预计成本可降低 8% - 10%。10 - 12 月则是利率调整的重要窗口，LPR（贷款市场报价利率）可能再降 15 - 20 个基点，房贷利率有望跌破 3%，年底银行出于冲量需求，放贷将更加宽松，这对于购房者来说无疑是重大利好。
国内货币政策宽松预期不断增强，房地产企稳的经济基础正在筑牢。业内人士预测 2025 年底房贷利率或降至 2.5% 左右，结合全球资本增配人民币资产趋势，市场流动性环境将持续改善。但区域分化仍是重大挑战，后续政策需更精细区分城市能级，通过差异化供给调节机制实现全局稳定。此次国常会部署也标志着房地产调控将进入实际上的攻坚期，通过制度破立衔接、存量增量统筹、需求供给协同的三维发力，政策效应有望在 2025 年下半年加速显现。
然而，市场真正实现可持续企稳，仍需在区域平衡、信心重建、风险化解等各方面协同推进以此取得突破。房地产税的推进、保障房的大量入市等因素，都可能对市场产生影响。如果房地产税开征，持有多套房的成本将增加，可能导致部分房源流入市场，对房价产生下行压力；保障房的入市则会分流一部分商品房需求。所以，2025 年下半年抄底买房既存在房价触底回升带来资产增值的机遇，也面临着市场不确定性带来的风险。
2025 年下半年能否抄底买房并没有一个绝对的答案。购房者需要综合考虑政策导向、市场现状、成本变化以及未来趋势等多方面因素。对于有自住需求且长期持有的购房者来说，如果在合适的城市遇到价格合理、符合自身需求的房子，在充分评估自身经济实力和风险承受能力的基础上，可以考虑出手。而对于以投资为目的的购房者，则需要更加谨慎，密切关注市场动态，权衡潜在的收益与风险，做出理性的决策 。
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